Condômino inadimplente pode utilizar as áreas comuns?

 Condômino inadimplente pode utilizar as áreas comuns? Em épocas de crise esse é um assunto que assombra tanto moradores como síndico! Sempre gosto de iniciar meus textos com um exemplo porque acho que facilitam sobremaneira nossa vida.

Caso prático: Eu Carolina moro em condomínio (será por isso que essa área de direito imobiliário me fascina?). Vamos imaginar que eu tenha deixado de pagar a taxa condominial dos meses de junho, julho e agosto. E que no domingo tenha decidido tomar um sol na piscina. Coincidentemente encontro com o síndico que me proíbe de ingressar no espaço porque estou inadimplente. Quando questiono sobre a proibição sou informada que ela está prevista no regulamento interno e foi aprovada em assembleia.

E pode isso?
Não! O direito de uso das áreas comuns decorre do direito de propriedade pouco importando a que são destinadas tais áreas. O que eu quero que você entenda é: nossos filhos podem ficar de castigo sem usar a piscina, o condômino inadimplente não! Ainda que tal proibição tenha sido assemblear, ela é ilegal e abusiva.

O Código civil disciplina:
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
(...)§ 3º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.

Art. 1.335. São direitos do condômino:
(...)II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
Temos que lembrar que o proprietário do apartamento também é “dono” de parte das áreas comuns. Dessa forma, proibir que ele tenha acesso a uma dessas áreas viola o que se entende por condomínio, limitando, indevidamente, o direito de propriedade.
Importante frisar que não importa a destinação das áreas comuns, se de uso essencial, recreativo, social, lazer etc. O condômino inadimplente não pode ser proibido de frequentar nenhuma delas, ainda que seja o salão de festas. Volto a dizer, tal proibição é ilegal e abusiva.

Ah mas não acho justo, fulano não paga conta e continua com a vida boa, é isso?

As sanções para o condômino inadimplente são de ordem pecuniária. Existem meios próprios para cobrar os débitos sendo autorizado, inclusive, que a própria unidade seja penhorada para pagamento (Lei nº 8009/90).

Em um primeiro momento, a lei determina que o devedor seja obrigado a pagar juros moratórios de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito.

Sou síndico e vou proibir mesmo assim, nada de pior pode acontecer, não acha?

Vou ter que discordar mais uma vez. Tal proibição pode gerar uma ação judicial que implicará a contratação de um advogado pelo condomínio. Ao final o pedido do condômino será acolhido e o condomínio será obrigado a arcar com oshonorários de sucumbência, custas e despesas processuais.

Carolina Gaspari
Militante na área cível há mais de 10 anos.
Fundadora do escritório Carolina Gaspari Advocacia.
Pós-graduada em Direito Imobiliário pela Faculdade Legale, tem cursos complementares de Direito Imobiliário pelas Faculdades Metropolitanas Unidas (FMU/SP).
Membro da Comissão Estudando o Direito da Ordem dos Advogados do Brasil – Subseção São Caetano do Sul.